文 | 华商韬略
2025 年 8 月中旬，香港山顶歌赋山道 15 号，这套曾名噪一时的"天价豪宅"，被接管方以 7.9 亿港元卖出。与 2016 年 21 亿港元的买入价相比，账面蒸发约 13.1 亿港元（约合人民币 12.2 亿元），跌幅高达 62%，创下香港豪宅市场有史以来最高亏损纪录。
这座豪宅的原主人，是深圳商界一度风光无限的陈红天。
身为祥祺集团主席、全国政协委员、香港太平绅士的他，曾以 355 亿元财富跻身深圳顶级富豪行列，并在《2022 胡润全球房地产企业家榜》中位列内地第 13 位。在抖音、视频号等短视频平台上，他则以明确表示"李嘉诚算不了什么，不如身边很多朋友"的豪言壮语而闻名。
而亏掉 13 亿港元的山顶豪宅，还不是他"光辉"成就的全部。
卖掉歌赋山道 15 号一个月前的 7 月，他名下的中半山嘉富丽苑豪宅以及其他多处物业也相继被处置；更早之前，作为其集团香港总部的"祥祺中心"已被银行接管，并以约 26 亿港元转售予香港都会大学，成交价格较他 2016 年买入时的 45 亿港元折让了四成。
从昔日高调宣称"买遍全球地标"，到如今被迫"集中抛售"，这位地产大亨昔日的豪气冲天，俨然已在今日变成了不知天高地厚。
狂人
陈红天，深圳最早富起来的人之一。
他曾以其敢言敢干、高调进取的风格，被誉为地产界的"狂人"。
▲陈红天，来源：同心俱乐部
祖籍辽宁辽阳的陈红天，1959 年出生于广东佛山南海。父亲陈宗舜是部队转业干部，后来曾任南海九江中学副校长，母亲则是村里的妇女主任。
1976 年，17 岁的陈红天中学毕业后，响应国家号召"上山下乡"，进入佛山南海大同鱼苗场务农。四年艰苦的农村生活磨练了他的意志，也让他对改变命运有了更强烈的渴望。
1980 年，陈红天回到城里，先后在南海业余体校和职业中学担任乒乓球教练和体育老师。尽管端上了"铁饭碗"，但目睹身为校长的父亲仍领着全家蜗居于寥寥数平米的宿舍，他暗下决心：
一定要努力赚钱改变命运。
1984 年，陈红天毅然辞去"铁饭碗"，来到改革开放的前沿——深圳。他先后在外贸集团丝绸进出口公司与恒兴实业工作，六年时间里深耕来料加工、贸易及出口业务，不仅积累了行业经验，更拓展了人脉与视野。
1990 年，陈红天与妻子共同创办祥祺集团，从为开发商提供融资服务切入房地产市场。数年后，随着资本逐步积累，他开始亲自操盘地产项目。
1995 年，祥祺集团在深圳开发了首个住宅项目——祥祺花园。该项目恰逢深圳地产爆发前夜，一经推出便大获成功，使陈红天一举成名，祥祺也由此在深圳地产界站稳脚跟。此后，集团业务逐渐延伸至公寓、酒店和商业综合体等多种业态。
2013 年，陈红天又通过增持，成为华南城集团的主要投资者之一，并快速走出深圳，进一步扩展版图和影响力。据公开报道，他曾在全球持有超 12 栋摩天大楼，遍布伦敦、香港、上海、广州等国际都市。如伦敦加拿大广场 20 号和丘吉尔广场 5 号，房地产业最风光的时候，这些核心资产每年为他带来数十亿港元的租金收入。
此外，他还积极布局股权投资与金融资产，逐步构建起跨境物业持有与运营、股权投资及地产开发的多元化业务版图，并且投资了多家上市公司。
财富之外，陈红天还努力打造自己的商业人脉网络，成为潮汕企业家中的"活动家"。
2012 年，他发起创立"同心俱乐部"，号称"中国顶级富豪圈子"。其俱乐部成员门槛极高，身价必须超过 10 亿元，并且是行业标杆型企业家。据称，高峰时期，该俱乐部会员 149 人，覆盖 90 家上市公司，整体资产规模超过 4 万亿元，年纳税总额逾千亿元。
腾讯马化腾、比亚迪王传福、顺丰王卫、宝能姚振华、佳兆业郭英成等大佬，都是俱乐部常务副主席或核心成员。
这个紧密的商界网络成为陈红天事业的重要支撑，也在 2016 年"宝万之争"中为他力挺姚振华提供了底气。
或许是因为这样的实力和底气，陈红天在商界以直言不讳、作风高调著称。2016 年"宝万之争"中，他公开发文《谁是野蛮人？》，力挺姚振华，更毫不客气批评王石："职业经理人不喜欢新的股东或者老板，唯一的做法就是辞职另谋高就。北方话叫’滚蛋’，广东话叫‘劈炮’。"
2022 年，在大湾区杰出青年颁奖典礼上，他更语出惊人："李嘉诚先生在我们身边算不了什么，身家也好，企业规模也好，其实长和系的市值才不到 2000 亿，算不了什么。"
这些言论，也让他赢得了一个响亮的标签——"深圳狂人"。
爆买
如果说财富给了陈红天自信，那么买楼，就是他兑现童年誓言的方式。
曾在大肆扫楼的陈红天，有一次向媒体讲述了自己的"置业心路"。他回忆道："小时候家里穷，全家四口挤在不到 10 平方米的屋子里住了近 20 年。对面是父母的床，这边是我和哥哥的，床底下放个痰盂，一不小心打翻，整间屋子臭不可闻。"
正是那段艰难岁月，在他心中埋下执念。从十几岁起，他就发誓：
"终有一天，我要住最好的房子！"
陈红天的堪称"复仇式置业"的买楼狂潮始于 2013 年，那正是李嘉诚开始抛售内地与香港房地产项目的时候，或许也正是李嘉诚认怂的抛售，让他认为"李嘉诚不算什么。"
当年，陈红天收购了武汉第一高楼—— 333 米的民生银行大厦；随后，又将深圳证券大厦、金湖文化中心、亚洲商业大厦，以及上海的亚盛大厦等相继收入囊中。
内地接连出击之后，陈红天很快买到了香港。
2015 年 8 月，陈红天与妻子斥资 3.87 亿港元，一举拿下香港东半山顶级豪宅傲璇 5 楼及两个车位，此后便一直在此居住。
傲璇被誉为"亚洲楼王"，坐落于维港景致核心地段，全幢仅 12 户、一梯一户。其 9 楼曾创下约 72.5 万港元 / 平方米的成交纪录，租金高达每月 125 万港元。值得一提的是，据传该楼业主阵容显赫：恒力集团主席陈长伟以 5.096 亿港元购得顶层连天台单位，影星关之琳也曾在此置业。
而这，仅仅是一个开始。
2016 年 6 月，陈红天又以 21 亿港元的天价，从庄士集团手中买下山顶歌赋山道 15 号地皮。歌赋山道位于香港岛中西区，是香港岛山顶著名的住宅区之一。该地区以其豪华住宅而闻名，吸引了众多香港名人和富豪在此居住或投资。例如，李泽楷、何超琼、陈凯韵等人均在歌赋山道拥有物业。
▲香港山顶歌赋山道 15 号，来源：香港文汇报
而陈红天所购买的 15 号，地块面积达 1672 平方米，可兴建一栋总面积 855 平方米的独立洋房，折算下来，每平方米成交价超过 240 万港元。
这一交易，不仅刷新当时香港纪录，据英国《每日邮报》统计，更是登顶全球最贵房产交易。
紧接着的 7 月，陈红天再以 45 亿港元买下红磡地标 One Harbour Gate 东座全栋大厦。这座大厦共 15 层，临海而建，属于顶级甲级写字楼，总楼面积约 2.59 万平方米，还配备 155 个停车位。收购完成后，他随即将其更名为 "祥祺中心"，并将这里定为集团的香港总部。
短短一年时间，陈红天就在香港狂撒 70 亿港元，连续拿下三项被祥祺集团称为"收藏级资产"的物业。香港媒体盛赞他是"深圳超级富豪"；有评论员感叹："世界上最贵的，他一口气买了三处。陈红天，这个名字，一夜响彻香江。"
2017 年，陈红天更是开启了"全球置业"的模式。
期间，他与好友——有"重庆李嘉诚"之称的张松桥联手在伦敦大肆"扫货"，购入加拿大广场 20 号和丘吉尔广场 5 号两栋大楼，砸了 60 亿元人民币，并向英国莱斯银行申请了大额贷款。
彼时，在低利率环境下，陈红天预计租金收入足以覆盖贷款利息，稳赚不赔。其中，仅租给美国摩根大通公司的丘吉尔广场 5 号，每年就能带来约 2 亿港元的租金收入，仿佛一台"印钞永动机"。
也因此，当他以天价买下全球地标豪宅，被外界质疑出手过高时，他坚定地回应说：
"我相信这些房子将来都会升值。"
浮沉
然而风云变幻，没有人能永远站在风口。
陈红天的好运，并没能一直延续。
自布局英国房地产后，他便接连遭遇黑天鹅：英国脱欧、新冠疫情、俄乌冲突、通胀高企、央行连续加息，叠加远程办公新常态的冲击，伦敦写字楼市场遭受重创。
至 2022 年底，伦敦写字楼空置率攀升至 21.9%，租金与市值较高峰期暴跌超五成。
在出租率与租金双双承压之外，更有利息飙升、资产估值持续下调的雪上加霜，多重夹击之下，祥祺集团很快无力支撑，只能宣告违约。
市场消息显示，由其购入的加拿大广场 20 号目前仍欠贷 2.75 亿英镑（约合人民币 25.6 亿元），而债权人当前挂牌价仅 2.5 亿英镑，该物业已事实沦为"负资产"。业内预计其最终成交价可能仅为 2 亿英镑，较祥祺当初 4.1 亿英镑的买入价暴跌超过 50%。
几乎同一时间，陈红天于 2015 年至 2017 年在香港市场高位购入的物业，也纷纷被套牢。
2018 年，陈红天提前一年向歌赋山道 15 号洋房地皮的卖方庄士机构支付 10 亿港元尾款，当市场传言祥祺出现资金链问题，他提前付尾款是为了将房屋抵押贷款时，他还对外回应：
"你可以说我钱太多！"
并且坚称，"歌赋山道 15 号洋房只会自住，绝不会卖，也不抵押"。
彼时的歌赋山道 15 号，已被建成一栋三层高的独立豪宅，其内部设计极为宽敞豪华，除了 6 间带套房的卧室外，还设有书房和家庭客厅，两层的地下车库和一层独立车库，非常适合大家庭居住或举行私人宴会。更引人注目的是，它还拥有超过 800 平方米的私人花园和宽阔的庭院、天台，更享有深水湾及浅水湾南区的双海景。
然而，当香港楼市在 2021 年见顶后，受疫情、加息、资本外流等因素冲击，住宅市场普遍进入下行周期之时，豪宅市场由于体量大、买家有限，调整更为明显，顶级豪宅的下降尤其如此。
陈红天所面对的局势因此急转直下。
2023 年 3 月，有港媒报道，红磡"祥祺中心"突遭恒生银行委托罗兵咸永道接管，其 A、B 座及停车场等均被列入抵押资产，陈红天名下东半山豪宅傲璇 5 楼与山顶歌赋山道 15 号地皮亦被接管。
祥祺集团很快通过"同心俱乐部"公众号回应，承认"因系列事件出现短暂现金流断裂"，但表示"相信短时间内可妥善解决"。公司称，这三项核心物业最新估值约 98 亿港元，虽较疫情前下跌，但仍高于 50 亿港元贷款规模，负债率不足 60%。
公司还解释，公司资金紧张是因为多笔大额应收账款遭对方临时违约，一宗重大交易也在临交割前被买方突然取消，导致连锁违约，现金流严重受损。
但集团的美好愿望最终落空，陈红天也未再等到现金宽裕之时。此后，接管与甩卖接连上演：他自住的傲璇豪宅被摆上货架；祥祺中心也由第一太平戴维斯公开招标出售；山顶歌赋山道 15 号豪宅也被东亚银行接管，沦为"银主盘"，出售过程更是异常艰难，经历了多次流标和延期。
最终，傲璇 5 楼豪宅以 4.2 亿卖出，亏损近 38%；"祥祺中心"以 26.5 亿港元售出，亏损 18.5 亿港元，跌幅高达 41%；歌赋山道 15 号别墅以 7.9 亿港元成交，跌幅超过 60%。
短短几年，昔日的"收藏级资产"，接连沦为银行拍卖品，令人唏嘘。
曾经挥舞着杠杆嘲笑李嘉诚的"深圳狂人"，也在各大短视频平台成为群嘲的对象。
从蜗居到豪宅，从全球扫货到豪宅血亏，陈红天的故事，像是一部中国房地产高杠杆时代的浮世绘：杠杆是财富的加速器，也可能是深渊的引线。
当然，66 岁的陈红天，仍不能算一败涂地，他的手里依然握有不小的资产版图。
只是，如同中国几乎所有身处困境的地产企业家一样，他的元气恢复，恐怕已只能寄望历史进程的时来运转，而非个人努力。
参考资料：
[ 1 ] 《叫板李嘉诚的潮汕大佬，只是豪宅的过客》市界
[ 2 ] 《香港住宅史上最大亏损纪录诞生！》每日经济新闻
[ 3 ] 《陈红天的"复仇式置业"》信报财经月刊
[ 4 ] 《谁是野蛮人？》陈红天
[ 5 ] 《2022 胡润全球房地产企业家榜》胡润研究院
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